- Пишува Андреа Јанков, дипломиран архитект
Во јавноста влезот на странски инвестициски фонд во станбениот пазар се претставува како доказ за „зрелост на економијата“ и „доверба во државата“. На прв поглед звучи логично. Ако некој од Данска сака да инвестира милиони во Скопје, навидум изгледа дека нешто правиме правилно.
Но, проблемот е што фондовите не инвестираат во станови и градови, туку во парични текови. И токму тука започнува трансформацијата на домувањето од социјална потреба во финансиски производ.
Локалниот купувач сака да купи дом.
Инвеститорот гради за да продаде.
Но, фондот купува за да не продава никогаш.
Тоа е суштинската разлика.
Кога инвеститор продава станови, тие повторно влегуваат во пазар. Кога фонд купува станови, тие засекогаш излегуваат од пазарот на сопственост и стануваат дел од портфолио за изнајмување.
Со други зборови, не се менува само сопственикот, туку и природата на градот.
Од град на сопственици постепено стануваме град на закупци.
Клучното прашање е зошто фондот доаѓа токму тука и сега? Во Македонија приносот од кирија е околу 5 до 7%, а во Данска каматата е 2 до 3%. За нас тоа е „нормална кирија“, ама за нив е финансиски рај. Фондот заработува од разликата помеѓу каматата што ја плаќа и киријата што ја добива. Станот е само средство преку кое се создава обврзница со повисока камата од домашната економија.Тоа значи дека за првпат во Скопје домувањето не го диктираат граѓаните, ниту инвеститорите, туку глобалниот финансиски пазар.
И тука веќе се јавува парадоксот на новоградбите. Логиката би требало да е едноставна, ако има многу нови згради, цената треба да падне. Но, тоа важи само ако становите се продаваат. Кога фонд купува цела зграда, таа не станува понуда на пазарот, наместо тоа се претвора во инфраструктура за изнајмување. Реално, градот добива повеќе станови, но пазарот на купопродажба не добива ништо. Затоа ќе гледаме нови згради и истовремено високи цени. И тоа не е поради шпекулација, туку поради промена на системот.
Досега цените во Скопје ги следеа кредитите.
Во иднина цените ќе ги следат кириите.
Фондот купува само ако добива одреден процент принос. Ако цената на станот падне премногу, фондот едноставно престанува да инвестира. Со тоа се создава ценовна граница под кој пазарот не може да оди.
Ова значи дека пазарот повеќе нема да има кризи со поевтинувања. Ќе има само постојана недостапност, која од економски аспект значи стабилност, ама од социјален аспект создава трајна станбена несигурност. Практично, со ова се става крај на генерацијата сопственици на свој дом.
Секој стан што го држи фонд:
-не оди на станбен кредит
-не оди на младо семејство
-не се наследува
-не се продава
Таквиот стан само постојано ротира закупци.
Со тек на време се создава класа која постојано плаќа домување, но никогаш не акумулира имот. Тоа е суштинската промена. Не се работи за висока цена, туку за невозможност да се излезе од циклусот на кирија. Во економска теорија ова се нарекува финансијализација на домувањето, односно претворање на домот во финансиски актив што генерира приход.
Како на овој начин се менува и ликот на градот? Кога купува индивидуален купувач , истиот бара квалитет. Кога купува фонд, се бара стандард. Становите стануваат унифицирани, минимални и оптимизирани за профит. Населбите стануваат предвидливи, но не и живи. Градот се претвора во сервисна инфраструктура, а не во заедница.
Зошто ова и те како е политичко прашање?
На почетокот ефектот е невидлив.
Нема нагло поскапување.
Нема криза.
Нема пад.
Само години во кои младите работат, штедат и повторно не можат да купат. Токму таа стабилна недостапност е најопасната состојба, не предизвикува паника, туку нормализација на несигурноста. Во сите градови каде се случи ова (пр. Прага, Берлин, Даблин, Копенхаген, Виена ) дебатата се појави предоцна, зошто ефектот е видлив дури за 5-10 години.
Во суштината, ова не е проблем на Дански инвеститори. Тие само играат рационално според правилата на капиталот. Прашањето за нас е дали домувањето треба да биде средство за инвестирање или предуслов за живот?
Доколку е второто, тогаш општеството мора да почне да го третира како инфраструктура, исто како вода, струја или улица. Затоа што град во кој домот е финансиски производ, неминовно станува град во кој граѓаните се привремени.
А привремени граѓани не прават ниту заедница, ниту држава.
